Sənədsiz evlərin taleyi necə olacaq? - ARAŞDIRMA

Azərbaycanda sənədsiz evlər problemi bu yaxınlardakı “kupça qalmaqalı”ndan sonra yenidən gündəmə gəldi. 

Evlərin sənədləşdirilməsinə mane olan səbəblər, bu evlərin gələcək taleyi, hansı vergilərin və xidmət haqlarının yığılması, qiymətqoyma ilə bağlı qanunsuzluq halları ilə bağlı hazırkı vəziyyəti araşdırılıb.

Yeddi il əvvəlki qərarlar

Xatırladaq ki, hələ 2011-ci ilin əvvəlində prezident İlham Əliyev paytaxtdakı sənədsiz evlərin sənədləşdirilməsi ilə bağlı aidiyyəti qurumlara, o cümlədən Bakı şəhər İcra Hakimiyyətinə tapşırıq vermişdi. İcra hakimiyyəti də icra başçılarını yığıb onları təlimatlandırmışdı və bələdiyyələri bu işlərə qoşmuşdular. 

Bundan sonra yığılan sənədlərin meriyaya göndərildiyi bildirilirdi. Bu proses üzrə sükut isə bir ildən sonra pozuldu.

2012-ci ildə prezident İlham Əliyev magistral boru kəmərlərinin, yüksək gərginlikli elektrik şəbəkələrinin, nəqliyyat infrastrukturu obyektlərinin və suların mühafizə zonalarında, neft və qaz yataqlarının işlənməsi üçün təsərrüfat subyektlərinin istifadəsində olan torpaq sahələrində inşa edilmiş yaşayış evləri və digər tikililərlə bağlı məsələlərin tənzimlənməsi məqsədilə komissiya yaradılması haqqında sərəncam imzaladı.

Komissiya sərəncamda göstərilən torpaq sahələrində inşa edilmiş yaşayış evləri və digər tikililərlə bağlı məsələləri araşdırıb və iqtisadi, sosial və hüquqi aspektlərin qiymətləndirilməsinin nəticələrinə əsaslanan təkliflərini üç ay müddətində ölkə başçısına təqdim etməli idi.

Əmlak bazarı üzrə ekspert Ramil Qasımzadənin sözlərinə görə, bu işlərin sona çatdırılmamasının başlıca səbəbi son anda icra strukturunun müəyyən edilməməsi oldu. Bu məsələdə məsuliyyət Bakı şəhər İcra Hakimiyyəti ilə Əmlak Komitəsi arasında bölüşdürülməli idi, ancaq bu, baş vermədi. Bundan başqa, evlərin sənədləşdirilməsində əsas problem torpaqların təyinatı ilə bağlı oldu. Çünki qanunsuz evlər, əsasən, dövlət, bələdiyyə torpaqlarının üzərində tikilib. 

“2003-cü ilə qədər bələdiyyələr torpaqları “torpaq sahəsi ayrılır” adı ilə camaata qanunsuz olaraq satdılar. Bəzi hallarda üzərində yalnız imza olan kağızlar əhaliyə verilib. Hesab edin ki, ya ağ kağız, ya həmin sənəd, bunun heç bir hüquqi qüvvəsi yoxdur”.

R.Qasımzadə hesab edir ki, indi yeganə çıxış yolu həmin torpaqları bazar qiymətindən 30 faiz ucuz ev sahiblərinə satmaqdır. Amma bu torpaqları almaq üçün bələdiyyəyə vaxtilə pul verən vətəndaşlar indi məcburdur ki, yenidən rəsmiləşdirmə üçün dövlət rüsumu ödəsin:

“İnsanlar buna da razıdır, əsas odur ki, başlasınlar”. 

550 min sənədsiz ev var

Bəs nə qədər sənədsiz ev var? Məlumdur ki, xüsusən Bakıətrafı qəsəbələrdə çox sayda sənədsiz evlər mövcuddur. Artıq bu evlər 20-30 ildir ki, istismar edilir və kommunal xidmət haqları ödəyirlər. 

“Şəffaflıq Azərbaycan” Korrupsiyaya Qarşı Mübarizə İctimai Birliyinin icraçı direktoru Rəna Səfərəliyevanın bu yaxınlarda rəsmi mətbuata açıqladığı rəqəmlərə görə, Bakıda təxminən 550 min sənədsiz ev var.

Əgər bu qədər evin ilkin qeydiyyatı üçün alınan dövlət rüsumunu elə 60 manatdan hesablasaq, büdcə real olaraq 33 milyon manat itirir. Üstəlik, burada torpaq sahələrinin özəlləşdirilməsi, hər il ödənilməli olan əmlak vergisi və digər xidmətlərin “ağardılması” üçün rüsumları da hesablayıb əlavə etsək, büdcənin real olaraq itirdiyi vəsaitlərin həcmi çox böyük rəqəmlərlə ifadə olunacaq.  

“Boz zona”nın təsnifatı aparılmalıdır

R.Səfərəliyeva təklif edir ki, bu evlərin ciddi təsnifatı aparılsın. Çünki bəzi hallarda vətəndaş dövlətə məxsus torpağı zəbt edib özünə ev tikib. Hökumət müəyyən etməlidir ki, bu, hansı torpaqlardır. Əgər bu ev elektrik xətlərinin altında, vulkan ocaqlarının yaxınlığında, qaz, su, neft kəmərlərinin mühafizə zonalarında yerləşirsə, onlara torpaq vermək qəti qadağandır. 

“Adam 20-30 il bundan əvvəl dövlətə məxsus olan torpaqları zəbt edib özünə ev tikibsə, deməli, icra strukturlarında da müəyyən yanlışlıqlar var, 20 il bu torpaqlara baxılmayıb”.

Amma başqa bir hal da var ki, vətəndaş bütün  kommunal xidmətlərlə təmin olunub, bu adamın adına sayğaclar var. Deməli, müəyyən formada artıq ona legitimlik verilib. Yəni, bu tikililər nə tam qanunsuzdur, nə də tam qanunidir, bir “boz zona”dır. Həmin zonanın qara və ağ zonalarını ayırmaq lazımdır. Torpaq hökumətə məxsusdursa, ancaq heç bir təhlükə yoxdursa, müəyyən legitimlik veribsə, dövlət həmin torpağı vətəndaşa satmalıdır.

Nəzərə alaq ki, vətəndaş evini öz zəhməti ilə tikib, orada yaşayır, bir sözlə həyat düzəni var, ona görə də sökmək çıxış yolu deyil. Sənədləşmə aparılmadığından dövlət büdcəsinə əmlak vergisi ödəmir. Nəticədə, dövlətə ziyan vurulur. Hətta vətəndaş torpağı alanda da büdcəyə müəyyən qədər pul gələcək. Ekspertlərin yekdil rəyi budur ki, bu qeyri-qanuni tikililərin təsnifatını aparıb, müəyyən meyarlar çıxarıb və bunun bir qismini rəsmiləşdirmək olar. 

Həmin torpaqlar necə satıla bilər, analoji praktika varmı? 

Məsələn, bir qisim ekspertlər deyirlər ki, Türkiyədə belə bir təcrübə olub. Bütün qanunsuz tikililərə amnistiya tətbiq edilib. Amma o da məlumdur ki, bundan sonra vətəndaşlar yenidən torpaqları zəbt etməyə başlayıblar. Buna görə də R.Səfərəliyeva bu formatın tam əleyhinədir: 

“Biz amnistiyanın tətbiqini istəmirik. Təklif edirik ki, vətəndaş uzun illər istifadə etdiyi torpağı hökumətdən alsın. Belə olarsa, gələcəkdə digər vətəndaşların da torpağı zəbt etməyə marağı azalar. İnsanlar düşünəcək ki, onsuz da sonda pul verib torpağı almalıyam, elə indidən leqal yolla alım. Ancaq hökumət torpaqları bazar qiyməti ilə satmamalıdır. Bəzi sahələrdə evlər sökülməlidir və onların sahiblərinə kompensasiya verilməlidir”.
 
Bəzi torpaqların təyinatı dəyişməlidir

R.Qasımzadənin sözlərinə görə, prezidentin sərəncamında sadalanan təhlükəli ərazilər istisna olmaqla, digər torpaqlarda tikilmiş evlərin sökülməsi daha böyük problemlər yaradacaq. Ona görə də ən yaxşı çıxış yolu həmin evlərin sənədləşməsinə başlamaqdır. 

Bakı kəndlərindəki ən qlobal problemlərdən biri evlərin kənd təsərrüfatı təyinatlı torpaqlarda tikilməsidir. Məsələn, Savalan və Bilgəh qəsəbələri kimi digər Bakı kəndlərində belə problemlər çoxdur. Buna görə də Nazirlər Kabineti həmin torpaqların təyinatını dəyişməli və bundan sonra sənədləşməyə başlamalıdır. Bu, baş verərsə, həm əhali qanuni qaydada əmlaka malik olacaq, həm də büdcəyə daxilolmalar xeyli artacaq.  

İcra hakimiyyəti nə icazə verməlidir, nə də təsdiq etməlidir

Bakıdakı çoxmənzilli və yaşayış olan binaların sənədləşməsində də ciddi problem qalmaqdadır. İnsanlar 10 ildən artıqdır mənzildə yaşayır, ancaq oraya qeydiyyata düşə bilmir. Çünki evinə çıxarış ala bilmir. Bu problemin kökü icra hakimiyyətinə gedib-çıxır. 

R.Səfərəliyevanın sözlərinə görə, binanı FHN qəbul edib, qaz, su, işıq verilirsə, icra hakimiyyətinin istismara qəbul etməməsi nonsesdir:

“Niyə? Bunun bir səbəbi varsa, yazılı formada açıqlama ver və hökumətə müraciət et ki, bu bina filan çatızmazlıqlara, səbəblərə görə sökülsün. Bu prosesdə icra hakimiyyəti nə icazə verməlidir, nə də təsdiq etməlidir.Onlar ancaq şəhərsalma nöqteyi-nəzərindən baxıb qiymət verə və bəzi şərtlər qoya bilərlər”. 

Beləliklə, sənədsiz evlərlə bağlı atılacaq addımlar həm vətəndaşın, həm də büdcənin xeyrinədir. Məlumdur ki, ölkə başçısı “kölgə iqtisadiyyatı”nın aradan qaldılması üçün mühüm göstərişlər verib. Əmlak sektorunda da müəyyən irəliləyişlər var, ancaq evlərə “kupça” verilməsi ilə bağlı prosesləri daha da aktivləşdirmək lazımdır. Bunun üçün bir neçə qurumun burgə əməkdaşlığından  çox şey asılıdır.