"Vaxtında tikintiyə düzgün icazə alardılar" - PİLOT LAYİHƏLƏR NƏ VAXT İŞƏ DÜŞƏCƏK?

Bakıda çoxmərtəbəli binaların tikintisi ilə bağlı Dövlət Şəhərsalma və Arxitektura Komitəsi ilə tikinti şirkətləri arasında yaranan problem hələ də davam edir. Tikinti dairələrindən verilən məlumata görə, komitə bir qədər əvvəl açıqladığı mövqeyini davam etdirir. Öz növbəsində Komitədən bildirilib ki, tikintiyə icazəni qanunauyğun şəkildə alan şirkətlərin tikinti ilə məşğul olmasında problem yoxdur.
Qeyd edək ki, Dövlət Şəhərsalma və Arxitektura Komitəsi ilə tikinti şirkətləri arasında fikir ayrılıqları ötən ilin ortalarında yaranıb və bunun nəticəsində paytaxtda tikinti işlərinin əksər hissəsi dayandırılıb.
 
“1 blok sərfəli leyil, 4 blok istəyirik”
Fikir ayrılığına səbəb tikiniti üçün torpaq sahələrinin ölçüsü və burada tikiləcək mənzillərin sayı ilə bağlıdır. Komitənin tələblərinə qədər olan dövrdə paytaxtda hər hektar torpaq sahəsində təqribən 4 blok yeni tikili inşa edilirdi (müxtəlif layihələr və ərazilər üçün bu göstərici fərqli ola bilər, bu orta rəqəmlərdir – fe d.az). Komitə isə tikinti şirkətləri qarşısında tələb qoymuşdu ki, hər hektarda yalnız bir bloklu mənzil inşa edilməlidir, qalan sahə isə həyatyanı sahə və köməkçi obyektlərə sərf edilməlidir. Bu tələblərdən ən çox zərər çəkən son illər Bakıda sürətlə həyata keçirilən «pilot» layihələr oldu.
 
Pilot layihələr yaxşı başlamışdı…
Qeyd edək ki, Azərbaycanda pilot layihələrinə 2016-cı ildə başlayıb. Bu layihələrdə tikintiyə icazə almaq daha sadədir. Hökumətin də məqsədi tikintiyə icazənin sadəliyi ilə iş adamlarını bu sahəyə cəlb etmək, tikinti sektorunu canlandırmaq, eləcə də qəzalı vəziyyətdə olan və köhnə binaları yeniləmək idi. Nazirlər Kabinetinin 25 fevral 2016-cı il tarixli №86 qərarı ilə bu işlər Suraxanı, Nəsimi, Nərimanov, Nizami, Yasamal, Sabail, Xəzər və Pirallahı rayonlarını əhatə edirdi.

Qaydaya görə, pilot layihələrində tikintiyə icazəni birbaha rayonun icra hakimiyyəti verirdi. Bundan başqa, eəri sökülən sakinlər tikinti şirkətinin hesabına 18-20 ay kirayədə qalır, sonra isə öz mənzillərindən 15-20% daha böyük sahəsi olan mənzillər alırdılar.
Həm tikinti şirkətləri, həm də icra hakimiyyətləri bu işə həvəslə qoşuldular, qısa müddətdə paytaxtda onlarla pilot layihə işə düşdü. Fe d.az bildirir ki, bəzi layihələr artıq başa çatıb, bir neçəsinin açılışında hətta prezident İlham Əliyev iştirak edib.
 
Məsələyə Şəhərsalma və Arxitektura Komitəsi qarışdı
Amma ötən ilin avqustunda vəziyyət dəyişdi, əvvəlcə prezident İlham Əliyevin tapşırığı, sonra isə müvafiq fərmanı ilə tikintilərə icazə zamanı Arxitektura və Şəhərsalma Komitəsinin rəyi əsas götürülməyə başladı. Başqa sözlə, tikintiyə icazə sahəsində son qərar komitə tərəfindən verilməyə başladı. Və bu zaman Komitə sahibkarlara “Ərazilərin zonalaşdırılması, tikintinin növü və miqyası ilə bağlı müfəssəl Qaydalar”ını xatırlatdı.
 
5 il əvvəl qəbul edilmiş «yeni qaydalar»da nə tələb olunur?
İndi tikinti şirkətləri bunu komitə tərəfindən «yeni tələblərin» irəli sürülməsi  kimi qiyətləndirsə də, əslində həmin qaydalar 5 il bundan əvvəl Nazirlər Kabinetinin 21 fevral 2014-cü il tarixli 51 saylı qərarı ilə müəyyən edilib.
Qaydalarda iki əsas məqam var. Bunlardan biri ərazinin tikinti əmsalıdır. Ərazinin tikinti əmsalı - bina və qurğular altında olan sahənin məhəllənin ümumi sahəsinə olan nisbətidir. Şərtlərə görə, bu yeni tikililərdə 0,4, yenidənqurma (yəni pilot) layihələrində isə 0,6 ola bilər. Sadə olması üçün misalla deyək ki, əgər tikinti 1 hektar sahədə aparılırsa, bina və qurğuların tutduğu sahə yeni tikililərdə 40 sotu, pilot layihələrdə isə 60 sotu keçməməlidir.  Qalan ərazi isə yaşıllıq, uşaq meydançası və sair məqsədlə istifadə edilməlidir.

 

 
İkinci əsas tələb (və tikinti şirkətləri üçün əsas problem yaradan məsələ) isə ərazinin tikinti sıxlığı əmsalıdır. Ərazinin tikinti sıxlığı əmsalı - bina və qurğuların bütün yerüstü mərtəbələrinin sahəsinin məhəllənin ümumi sahəsinə olan nisbətidir. Yeni tikililər üçün bu tələb 1,2, pilot layihələri üçün 1,6-dır. Sadə şəkildə desək, əgər tikinti 1 hektar (yəni 10 min kvadratmetr) sahədə aparılırsa, binada tikilən bütün mərtəbələrin ümumi sahəsi yeni tikililərdə 12 min kvadratmetri, pilot layihələrdə isə 16 min kvadratmetri keçməməlidir. 
 
Reallıqda isə 2-3 qat artıq tikili aparılırdı
Bax, bu iki tələb, xüsusilə də axırıncısı, tikinti şirkətləri üçün hələlik həlli mümkün olmayan problem yaradıb. Məsələ bundadır ki,  bu qaydalara görə, bir hektar ərazidə maksimum iki bina tikmək olar – bir şərtlə ki, ümumi sahə 16 min kvadrametri keçməsin. Qadağayadək aparılan layihələrdə isə bir hektara düşən binaların və ya blokların sayı 3-4, tikili sahəsi bəzən 30-40 min kvadratmetrə çatırdı. Yəni həmin qaydalardakı tələbi 2-2,5 dəfə keçirdi.
Bu qaydaların hələ 2014-cü ildən qüvvədə olmasına baxmayaraq nə şirkətlər, nə də onlara icazə verən və nəzarət edən qurumlar, o cümlədən yerli icra hakimiyyətləri həmin əmsallara ya bilərəkdən, ya da bilməyərəkən diqqət yetirmirdilər. Ona görə də, Şəhərsalma və Arxitektura Komitəsinin əslində qanuni tələbi bu sahə üçün «aydın səmada ildırım» effekti yaratdı.
 
«Bir bina 6 sot ərazidə tikilir»
Komitənin tələbləri, daha dəqiqi sözügedən qaydalar şəhərsalma tələblərinə, o cümlədən ekoloji və təhlükəsizlik standartlarına əsaslansa da, iqtisadi cəhətdən tikinti şirkətləri üçün sərfəli olmayıb. Tikinti sektorundan bildirilib ki, belə tələblər qarşılığında 1 hektar sahədə tikilən mənzillərin sayı kəskin azaldığına görə, həmin layihə iqtisadi cəlbediciliyini itirir.
Daşınmaz əmlak bazarı üzrə ekspert Nsrət İbrahimli fe d.az-a bildirir ki, hazırda reallıqda Bakıda 1 bloklu binaların tikinti altı sahəsi təqribən 6 sotdur. Tikinti şirkətlərinin qarşısına qoyulan tələb isə bundan xeyli artıqdır: «Həmin tələbə əməl etmək üçün tikinti üçün daha artıq, bəzi hallarda 3-4 dəfə böyük torpaq sahəsi tələb olunur. Belə sahələr isə Bakının mərkəzi hissələrində mövcud deyil və ya olduqca bahadır. Şəhər kənarında belə sahələr tapmaq mümkündür, amma orada mənzillərin qiyməti və əhalinin marağı elə də yüksək deyil, nəticədə tikilən evlərin satışı və şirkətlərə gəlir gətirəcəyi ehtimalı daha azdır».
 
18 mərtəbəli binada neçə kvadrat mənzil var?
Vəziyyəti aydın təsəvüür etmək üçün bildirək ki, ölçüləri 20X30 metr olan 18 mərtəbəli binada mərtəbələrin ümumi sahəsi təqribən 10 min kvadratmetrdir. Başqa sözlə, bu ərazidə cəmi iki bina tikmək mümkündür. Tikinti şirkətləri isə indiyədək 3-4 bina və ya blok inşa edirdilər. Nəticədə sonuncu tələblərdən sonra bəzi tikinti şirkətləri və investorlar bu variantı o qədər də sərfəli hesab etmirlər.
Məsələ bundadır ki, paytaxtda belə ərazilər adətən boş olmur və yeni binalar hazırda mövcud olan binaların yerində inşa edilməlidir. Bunun üçün isə (1) həmin binalar sökülməli, (2) sökülən binaların sakinləri tikinti başa çatana qədər kirayədə qalmalı - pulunu tikinti şirkəti ödəməklə, (3) binanın bzü inşa edilməlidir. Təqribi hesablamalara görə, 1 hektar torpaq sahəsində, evlərin hətta bir mərtəbəli olduğu ərazilərdə azı 60-70 ailə yaşayır, söhbət 2-3 mərtəbəli binalardan gedəndə isə ailələrin sayı, yəni kompensasiya alacaq şəxslərin sayı 2-3 dəfə artır. Bu zaman mənzil sahiblərinə kompensasiya vermək və digər xərcləri ödəmək tələb olunur. Bu da tikinti xərclərini artırır. Belə vəziyyətdə tikinti şirkətləri əldə etdikləri torpaq sahəsindən maksimum istifadə etməyə, yəni burada daha çox sayda mənzil inşa etməyə çalışırlar.
 
«Evlər sökülüb, adamlar kirayədədir, ayda yarım milyon pul gedir»
Nəticədə son aylar nəinki paytaxtda yeni tikinti layihələrinə başlanmayıb, hətta bunun üçün icazəsi oan şirkətlər də daha cəlbedici şərtlər yaranana qədər tikintini dayandırmağı qərara alıblar. Belə vəziyyət pilot layihələrində də özünü göstərib.
Ən pisi də odur ki, bəzi layihələr üzrə işlər başlanıldığı və sakinlərin artıq kirayə mənzillərə köçürüldüyü halda, indi məlum olur ki, həmin layihələr tələblərə cvab vermir. Halbuki, bəzi tikintilər üzrə artı adamlar kirayə evlərə köçürülüb və tikinti şirkətləri onların kiraə haqqını ödəməkdədirlər. Bəzi şirkətlərin ödədiyi aylıq kirayə haqqı 500 min manta çatır.  
Azərbaycan Rieltorlar Assosiasiyasının icraçı direktoru Elnur Azadov bildirir ki, yaranmış vəziyyət Bakı şəhərində tikinti işlərini tormozlayır və investorların bu sahəyə marağını azaldır.
 
Komitədən cavab: «Kimin sənədləri qaydasındadırsa işləyir»
Dövlət Şəhərsalma və Arxitektura Komitəsi isə tələblərin qanuni olduğunu və yeni olmadığını bildirir. Komitənin aparat rəhbəri Anar Quliyev bildirir ki, son bir il ərzində heç bir şəhərsalma norması dəyişməyib: «Tikinti sıxlığı əmsalları isə 2014-cü ildə Nazirlər Kkinetinin qərarı ilə  qəbul edilib, biz də onu tələb edirik».

A.Quliyevin sözlərindən məlum olur ki, yaranan vəziyyətə görə məsuliyyət həm pozuntuya yol verən şirkətlərin, həm də buna nəzarət edən yerli icra hakimiyyətlərinin üzərinə düşür: «Pilot layihələr komitə tərəfindən həyata keçirilmir. Bu layihələr üçün səlahiyyət yerli icra hakimiyyətlərinə verilib və məhz onların verdiyi icazə əsında layihələr başlayıb. Həm aidiyyatlı icra qurumunun, həm sahibkarın, həm də layihəçi təşkilatın öhəliyi var ki, o normalara riayət eləsin və qanuna uyğun həyata keçirsin».

«Belə çıxır, rayon icra hakimiyyətləri həmni layihələrə düzgün icazə verməyib?» sualına komitə rəsmisi birbaşa cavab vermir, amma bildirir ki, bəzi sahibkarlar vaxtilə işlərini qanuna uyğun qurmayıblar: «Ola bilər lazımı qaydada icazə almayıblar. Belə müraciətlər aldıqda və ya Komitə yerli icra hkimiyyəti orqanında monitorinq apardıqda məlum olur ki, tikintiyə icazə alınarkən qanunvericiliyin heç də bütün tələblərinə riayət olunmayıb».
A.Quliyev xatırladır ki, əslində tikinti üçün icazənin alınması proseduru bir neçə mərhələdən ibarətdir, bəzən sahibkarlar bunların hamısına əməl etmirlər: «Baxın, əsas mərhələlərdən biri layihənin ekspertizasının aparılması - yəni tikintinin təhlükəsizlik və konstrkutiv elementlərinin yoxlanması – bunu etməyən yoxdur. Amma məsələ ondadır ki, bu ekspertizadan keçmək, hələ tikintiyə icazə almaq demək deyil. Ola bilər ki, işə başlayıb, düşünüb ki, bu pilot layihədir, amma pilot layihədirsə də, icazə proseduruna tam riayət olunmayıb».
 
Ekspert: «Bunun bir yolu tapılmalı, iqtisadi məsələlər nəzərə alınmalıdır»
Tikintinin ölkə iqtisadiyyatı, əmək bazarı və tikinti materialları bazarı üçün nə qədər mühüm əhəmiyyət daşıdığını deməyə ehtiyac yoxdur. Nüsrət İbrahimovun sözlərinə görə, iqtisadi maraq hər 3 tərəf – dövlət, tikinti şirkəti və vətəndaş üçün çox önəmlidir. Təcrübə də göstərir ki, əhali nə qədər artırsa, iqtisadi artım da o qədər sürətli olur. Məhz ona görə inkişaf etmiş ölkələrdə və iri şəhərlərdə binalar o qədər sıx və torpaq o qədər azdır». Ekspert deyir ki, əslində dövlət qurumunu başa düşmək olar, onlar qanunun tələbini istəyirlər, amma reallığa da baxmaq lazımdır: «Əgər hazırda obyektiv şərtlər üzündən bu tələbə əməl etməmək alınmırsa, deməli razılaşmaq lazımdır».
 
«Bəzi tikililər qeyri-qanuni sayılacaq, hətta cinayət tərkibi var»
A.Quliyevin sözlərindən isə məlum olur ki, komitə bu məsələ ilə bağlı ümumiləşmiş həll variantı üzərində düşünmür: «Hər bir hal çox fərdidir, hər birinin incəlikləri var və ona düzgün qiyməti konkret dövlər orqanları ancaq sənədlər təhlil olunduqda qiymət verə bilər».

Komitə təmsilçisinin sözlərinə görə, bəzi tikililər hətta qeyri-qanuni sayıla bilər: «Araşdırmanın nəticəsindən asılı olaraq həmin layihə qeyri-qanuni tikinti statusunu da ala bilər. Başqa hallar da ola bilər – vəzifə səlahiyyətlərini aşma, hətta cinayət tərkibli məsələ də var.Yəni sənin icazən yoxdursa, sən qeyri-qanuni tikniti aparırsan, bu qeyri qanuni tikniti nəticəsində vətəndaşın həyatına təhlükə yarana bilər. Mən ümumiləşdirməzdim, sadəcə biz indiyədək rastlaşdığımız belə hallarla bağlı həmin aidiyyatlı icra hakimiyyəti orqanlarına məlumat ötürürük və xahiş edirik ki, bu halları araşdırsın və onların aradan qaldırılması üçün tədbir görsün».

Tikintilərin yalnız məhkəmə yolu ilə dayandırılması mövzusuna gəlincə, A.Quliyev xatırladır ki, Komitənin bəzi hallarda icrası məcburi olan göstəriş vermək səlahiyyəti var: «Ciddi nöqsan olduqda bununla bağlı göstəriş göndərilib. Bəzi hallarda inzibati xəta ilə bağlı protokollar tərib edilib. Yenə deyirəm, çox fərqli hallar var və hər birinin konkret nəticəsi ola bilər. Elə çatışmzlıqar ola bilər ki, onun nəticəsinin çox asanlıqla, qısa müddətdə aradan qaldırmaq olar, icazə proseduru başa çatanadək tkintiyə davam etmək olar, amma elə hallar da var ki, bu mümkün deyil, ciddi qüsur var. Elə hallar da olub ki, məsələyə hüquq-mühafizə orqanları müdaxilə edərək hüquqi qiymət veriblər».